Off-Market oder öffentlicher Markt?
Was sich beim Zugang, bei der Vergleichbarkeit und beim Wettbewerb unterscheidet – und warum „nicht öffentlich“ noch kein Qualitätsmerkmal ist.
Vergleich ansehen ↓Wissen & Orientierung
Bessere Fragen führen zu besseren Investments.
Unser Wissensbereich erklärt die Kennzahlen, Unterlagen und Entscheidungen hinter einer Immobilienkapitalanlage – klar genug für den Einstieg, konkret genug für das nächste Gespräch.
Acht Themen, die Anleger wirklich verstehen sollten.
Kein Fachwort ersetzt eine gute Erklärung. Diese Themen bilden die Grundlage, um Angebote einzuordnen und die richtigen Rückfragen zu stellen.
Cashflow: Was monatlich wirklich übrig bleibt
Von Kaltmiete über Kreditrate bis zu nicht umlagefähigen Kosten – und warum eine positive Zahl allein noch kein gutes Investment beweist.
Kurzfassung lesen ↓Eigenkapital, Zins und Tilgung zusammendenken
Wie sich Eigenkapitaleinsatz und Tilgung auf Rate, Risiko, Liquidität und Vermögensaufbau auswirken.
Kurzfassung lesen ↓Brutto ist nicht netto
Warum Bruttomietrendite nur ein erster Filter ist und welche Kosten in einer realistischen Betrachtung fehlen.
Kurzfassung lesen ↓Welche Unterlagen vor dem Kauf zählen
Wirtschaftsplan, Protokolle, Teilungserklärung, Energieausweis und Rücklage richtig in die Entscheidung einordnen.
Prüffelder ansehen ↗Mikrolage schlägt Stadtname
Wie Nachfrage, Erreichbarkeit, Arbeitgeber, Quartier und konkretes Wohnumfeld die Vermietbarkeit prägen.
Investmentprofile ↗Warum jedes Investment ein Stress-Szenario braucht
Leerstand, Instandhaltung, höhere Anschlusszinsen und langsamere Mietentwicklung bewusst vorwegnehmen.
Prüfprozess ansehen ↗Kaufpreis ist nicht Gesamtaufwand
Erwerbsnebenkosten, anfängliche Reserve und laufender Aufwand müssen zusammen in den Finanzierungsrahmen passen.
Kostenbild öffnen ↓Off-Market ist ein Vertriebsweg. Kein Qualitätssiegel.
Öffentlich angebotene Immobilien sind für viele Interessenten sichtbar. Off-Market-Angebote werden dagegen nur einem ausgewählten Kreis gezeigt. Beides kann sinnvoll sein – entscheidend bleiben Preis, Unterlagen, Substanz und die Rechnung.
PrüffeldÖffentlicher MarktOff-Market
ZugangPortale, Maklerseiten und öffentlich auffindbare Angebote.Gezielte Ansprache über Netzwerk, Vormerklisten oder Direktkontakte.
VergleichbarkeitMehr sichtbare Vergleichsangebote und längere Marktbeobachtung möglich.Weniger öffentlich sichtbare Vergleichsdaten; eigene Prüfung wird wichtiger.
WettbewerbJe nach Objekt können mehrere Interessenten gleichzeitig prüfen und bieten.Der Interessentenkreis ist begrenzter – das bedeutet aber nicht automatisch einen niedrigeren Preis.
TempoVermarktungsprozess und Fristen sind häufig klar erkennbar.Kann früher oder diskreter starten, verlangt aber oft schnelle Prüfbereitschaft.
QualitätHängt vom konkreten Objekt und den belegbaren Daten ab.Hängt ebenfalls vom konkreten Objekt und den belegbaren Daten ab.
Kapitalwert-Grundsatz
Wir bevorzugen keinen Vertriebsweg pauschal. Ein Objekt kommt nur weiter, wenn es im Vergleich nachvollziehbar ist und die gleichen Prüfkriterien erfüllt.
Unterlagen sind kein Anhang. Sie sind das Objekt in Schriftform.
Ein Exposé beschreibt die Idee des Investments. Die entscheidenden Unterlagen zeigen dagegen Rechte, Pflichten, Kosten, Beschlüsse und den tatsächlichen Mietstatus. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt vom Objekt ab.
Rechtliche Grundlage
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Aufteilungsplan und relevante Vereinbarungen zeigen, was tatsächlich erworben wird und welche Regeln gelten.
Prüffrage: Stimmen Nutzung, Einheit und Sonderrechte mit dem Angebot überein?WEG und Gebäude
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenstand und Versammlungsprotokolle machen laufende Kosten und mögliche Maßnahmen sichtbar.
Prüffrage: Welche bekannten Themen können zu zusätzlichem Kapitalbedarf führen?Miete und Übergabe
Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Kaution, Zahlungsstand und Betriebskostenabrechnung gehören zur wirtschaftlichen Ausgangslage.
Prüffrage: Ist die angesetzte Miete heute belegt oder nur künftig erhofft?Zustand und Energie
Energieausweis, Baubeschreibung, bekannte Schäden und Modernisierungen helfen, den sichtbaren Zustand mit der technischen Historie abzugleichen.
Prüffrage: Welche Instandhaltung ist bereits absehbar?Der Kaufpreis ist nur die erste Zeile.
Zum Gesamtaufwand gehören auch Erwerbsnebenkosten, eine verantwortbare Anfangsreserve und die laufenden Eigentümerkosten. Wer nur den Kaufpreis finanziert, plant häufig zu knapp.
Preis der Immobilie und gegebenenfalls mitverkaufte Bestandteile sauber trennen.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und – falls vereinbart – Maklervergütung berücksichtigen.
Liquidität für Übergabe, mögliche Arbeiten, Leerstand oder nicht eingeplante Ausgaben erhalten.
Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Sonderbelastungen einordnen.
Die konkrete Höhe hängt unter anderem von Bundesland, Objekt, Vertragsgestaltung und Finanzierung ab. Deshalb arbeiten wir mit objektspezifischen Werten statt einer pauschalen Prozentzahl.
Cashflow: die monatliche Belastbarkeit.
Vereinfacht beschreibt der Cashflow die Mieteinnahmen abzüglich Finanzierung und laufender nicht umlagefähiger Kosten. In einer vollständigen Prüfung gehören zusätzlich Rücklagen, Leerstand, Verwaltung, Steuern und individuelle Effekte in die Betrachtung.
Einnahmen
Monatliche Kaltmiete und weitere nachhaltig erzielbare Einnahmen – nicht die optimistische Wunschmiete.
Finanzierung
Zins und Tilgung bestimmen die laufende Kreditrate. Tilgung baut Vermögen auf, bindet aber monatliche Liquidität.
Laufende Kosten
Nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen, mögliche Leerstände und objektspezifische Zusatzkosten.
Finanzierung ist nicht nur der Zins. Sie ist Teil der Strategie.
Mehr Eigenkapital kann die Rate senken, reduziert aber verfügbare Liquidität. Höhere Tilgung beschleunigt den Schuldenabbau, belastet jedoch den monatlichen Cashflow. Die passende Struktur ist individuell.
Liquidität erhalten
Neben Kaufnebenkosten sollte ein verantwortbarer Puffer für Unvorhergesehenes bestehen bleiben.
Rate stressen
Die Finanzierung sollte auch bei zusätzlicher Belastung oder verändertem Einkommen tragbar bleiben.
Anschluss mitdenken
Zinsbindung, Restschuld und mögliches Zinsniveau am Ende der Bindung gehören in die Langfristbetrachtung.
Eine Kennzahl ist ein Filter. Keine Entscheidung.
Die Bruttomietrendite setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Sie eignet sich für eine erste Orientierung, ignoriert aber Nebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung, Leerstand und steuerliche Besonderheiten.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Schnell vergleichbar, aber bewusst unvollständig.
Nettobetrachtung
Bezieht laufende nicht umlagefähige Kosten ein und nähert sich dem operativen Ergebnis.
Eigenkapitalrendite
Betrachtet das Ergebnis im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und reagiert stark auf die Finanzierung.
Vor einer Zusage sollten acht Fragen beantwortet sein.
Eine gute Entscheidung entsteht nicht aus einer einzigen Kennzahl. Diese Fragen verbinden Markt, Objekt, Finanzierung und den späteren Betrieb.
- 01
Warum passt das Objekt zu meiner Strategie?
Ziel, Haltedauer, Eigenkapital und gewünschter monatlicher Rahmen müssen vor dem Angebot definiert sein.
- 02
Wie wurde der Kaufpreis eingeordnet?
Vergleichsangebote, Zustand, Mikrolage und Mietstatus gehören in die Preisbetrachtung.
- 03
Welche Miete ist tatsächlich belegt?
Ist-Miete, Mietvertrag und realistische Neuvermietbarkeit müssen klar getrennt sein.
- 04
Welche Kosten trage ich selbst?
Nicht jede Position des Hausgelds kann auf Mieter umgelegt werden; Rücklagen und Verwaltung bleiben relevant.
- 05
Was passiert im konservativen Szenario?
Leerstand, zusätzliche Instandhaltung und veränderte Finanzierung dürfen die Entscheidung nicht unerwartet kippen.
- 06
Welche Unterlagen oder Antworten fehlen noch?
Offene Punkte werden vor dem Notartermin benannt und nicht durch Annahmen ersetzt.
- 07
Wer übernimmt die Umsetzung?
Finanzierung, Übergabe, Vermietung und Verwaltung brauchen klare Zuständigkeiten.
- 08
Unter welchen Bedingungen würde ich nicht kaufen?
Vorab definierte Abbruchkriterien schützen besser als Begeisterung im Verkaufsgespräch.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.
Vom Wissen zur Entscheidung
Ihre Fragen. Ihre Zahlen. Ein klares Szenario.
Im persönlichen Gespräch ordnen wir die Grundlagen in Ihre konkrete Situation ein.
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